第八部 台灣：制度、稅與人生現金流
39 購屋：一個帶槓桿、不可分割、稅制特殊的資產
對絕大多數台灣家庭而言，房子是一生中最大的一筆交易，也是唯一一次使用五倍槓桿的機會。前七部所有關於槓桿、集中度、流動性與序列風險的推導，在這一章會同時派上用場。
39.1 三階段稅費地圖
| 階段 | 項目 | 稅基與稅率 | 誰負擔 |
|---|---|---|---|
| 取得 | 契稅 | 房屋評定現值 × 6% | 買方 |
| 取得 | 印花稅 | 契約金額 × 0.1% | 買方（可協商） |
| 取得 | 登記規費、代書費、履保費 | 約 0.1% ＋ 定額 | 買方 |
| 持有 | 房屋稅（囤房稅 2.0） | 評定現值 × 1.2%（自住）／2%–4.8%（非自住，全國歸戶） | 所有權人 |
| 持有 | 地價稅 | 申報地價 × 2‰（自用）／10‰ 起累進 | 所有權人 |
| 出售 | 房地合一稅 2.0 | 交易所得 × 45／35／20／15%（依持有期間） | 賣方 |
| 出售 | 土地增值稅 | 土地漲價總數額 × 20／30／40%（自用 10%） | 賣方 |
| 出售 | 仲介服務費 | 成交價 2%–4% | 賣方（買方另 1%–2%） |
這張表有一個結構性的觀察值得停下來看：取得與出售的稅費以「市價」或接近市價為稅基，持有稅則以「評定現值」與「公告地價」為稅基，而後者通常只有市價的一小部分。結果是台灣的不動產持有成本在國際上偏低，而交易成本偏高。這產生兩個可預測的行為後果——持有不痛，所以囤房是理性的；賣出很痛，所以供給被鎖住。囤房稅 2.0 全國歸戶、提高非自住稅率，正是在調整這個結構；它有沒有效，取決於調整的幅度是否足以改變 §40 那條使用者成本式子的符號。
39.2 貸款的數學
等額本息月付： Pmt = P · i / [1 − (1+i)−n]
P 為本金、i 為月利率（年利率/12）、n 為總期數。
t 期後餘額： Bt = P(1+i)t − Pmt · [(1+i)t − 1]/i
總利息： I = n · Pmt − P
兩個常被誤解的性質。第一，本息均攤的前期幾乎都在還利息。第 1 期的本金償還比例是 1 − i·P/Pmt。以 2.3%、30 年為例，第一期只有約 37% 是本金；十年後才過半。第二，寬限期不是優惠。寬限期只繳息，本金完全不動，寬限結束後以剩餘年限重算月付：
寬限期月付 = P · i；寬限後月付 = P · i / [1 − (1+i)−(n−g)]
以 P = 1,200 萬、年利率 2.3%、n = 360、g = 60：寬限期月付 23,000 元，寬限後跳到 52,140 元（+127%），且總利息比無寬限多約 139 萬元。
寬限期的正當用途只有一個：確知這段期間的現金流有其他更高報酬的用途（例如同時在裝潢、或創業初期）。把它當成「先輕鬆五年」是把 §2.2 的複利往反方向用。
央行選擇性信用管制：外生的槓桿上限
§25 推導最適槓桿 k* = (μ − rf)/σ² 時，假設槓桿可以自由選擇。房貸不是——央行的選擇性信用管制直接規定成數上限。2026 年 3 月 20 日起，自然人全國第二戶購屋貸款最高成數由 5 成調高至 6 成、且不得有寬限期；第三戶以上維持 3 成，同樣不得有寬限期。第一戶自住不受此限，但銀行仍依授信條件核定。
用模型的語言：這是一個外生施加的槓桿上限。它的效果不只是限制投機——它也改變了「第二戶」這個決策的性質。第一戶可用 8 成槓桿、利率 2.3%；第二戶只有 6 成、利率通常更高、且無寬限期。所以換屋與置產在資金結構上是兩件完全不同的事，不能用同一套試算。
39.3 全流程試算
39.4 房地合一稅 2.0：換屋族的隱形關卡
課稅所得 = 成交價 − 取得成本 − 必要費用 − 土地漲價總數額
稅率（個人、境內居住者）：持有 ≤2 年 45%；2–5 年 35%；5–10 年 20%；>10 年 15%
自住優惠（設籍並居住連續滿 6 年、無出租營業、6 年 1 次）：課稅所得 400 萬元以下免稅，超過部分 10%
重購退稅：2 年內換屋，小屋換大屋全額退、大屋換小屋按比例退；新屋 5 年內不得改作他用或再移轉
三個實務要點。第一，稅率隨持有期間下降的斜率極陡：獲利 1,000 萬元，持有 1 年課 450 萬、持有 11 年課 150 萬，差 300 萬。這等於政府給了長期持有者一個巨大的補貼，也解釋了為什麼台灣房市的持有期間分布會被政策拉長。第二，自住優惠的門檻是「設籍並居住連續滿 6 年」，這是可以事前規劃的——但要注意設籍者的身分認定，例如原本設籍的未成年子女在出售時已成年，可能導致不符合條件。第三，繼承取得的房地是稅務地雷：取得成本按繼承時的房屋評定現值與公告土地現值認定，遠低於市價，導致帳面「獲利」極大。因應之道是繼承人盡早設籍居住以取得自住資格。
用第 14 章的眼睛看買房
§14 證明分散化是免費午餐，而集中持有單一資產會承擔大量不被市場補償的個別風險。買房把家庭淨值的一大塊（常常超過 100%，因為有槓桿）押在一個門牌號碼上，且這個資產與自己的人力資本高度相關——在哪裡工作、房子在哪、當地房價，三者往往由同一組經濟因素驅動。
這不代表不該買房。它代表兩件事：（一）買房的正當理由主要是消費（居住效用、穩定性、不被房東趕），而不是投資；（二）既然買了房，金融資產部位就更應該分散到境外——因為自己的不動產、自己的工作、自己的勞保年金，已經全部押在同一個經濟體上了。這正是 §29 那段關於本國偏誤的推論在個人層次的版本。